서론
안녕하세요. 시간과 돈에서 자유롭고 싶은 평범한 직장인 정도전입니다. 최근 부동산 PF와 지속되는 고금리로 부동산 하락장이 계속되고 있습니다. 부동산 시장이 향후 침체기에 돌입한다는 의견과 조만간 금리인하가 진행 되어 다시 반등한다는 등 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있습니다. 이러한 혼돈속에서도 시세보다 저렴하게 부동산을 구매할 수 방법은 부동산 경매 및 공매가 아닐까 생각되었습니다. 그래서 최근 부동산 경매와 관련한 서적과 강의들을 듣고있는데 이를 요약하여 공유하면 유용할 것 같아 몇 자 적어보려 합니다.
부동산 경매의 장점과 단점
장점
1. 시세보다 저렴합니다(안전마진):
부동산 경매의 가장 큰 장점은 시세보다 저렴하다는 것 입니다. 경매에 나오는 부동산 물건들은 감정사의 평가를 거쳐 감정된 가격이 최저 매매가로 올라오게 됩니다. 그 가격은 시세와 유사하거나 높을 수 있으나 그럴경우 대부분 유찰되어 다음 경매에서 20~30% 낮은 최저 가격으로 경매가 진행됩니다. 따라서 경매 참여자들은 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 발생합니다. 경매에 참가하는 투자자들은 시세보다 저렴하게 매수하기 위해서 경매에 참여하기 때문에 시세와 유사하거나 높은 가격으로 입찰가를 적어내지 않습니다. 하지만, 해당 부동산의 가치가 향후 더 상승할 것이라고 판단되는 경우에는 입찰가가 높아질 수 있습니다. 이러한 예외적인 경우를 제외하고는 대부분 시세보다 저렴하게 낙찰되기 때문에 안전마진이 형성됩니다.
2. 사전 공개되어 준비할 시간이 있습니다(오픈북 시험):
부동산 경매는 일반적으로 법원에서 주관하고 홈페이지(https://www.courtauction.go.kr/)를 통해 경매물건이 공지됩니다. 이를 통해 경매 참여자들이 부동산 경매 물건들을 찾아보고 입찰할 수 있게 되는데, 대략 한 달 전에 공지되기 때문에 그 물건에 대해 알아볼 시간이 있습니다. 매각 기일 전 등기부등본을 열람하여 물건을 구매했을 때 위험한지 안전한지 권리를 분석해 볼 수도 있고, 현장에 직접가서 부동산 입지나 집 구조등에 대해서 직,간접적으로 파악해볼 수도 있습니다.
3. 실거주, 전매제한 기간이 없습니다(단기매매 가능):
부동산 청약과 다르게 부동산 경매는 일반 매매와 동일하게 실거주, 전매제한 등의 조건이 붙지 않습니다. 이러한 조건은 빠르게 부동산을 매각하여 이익을 실현하는데 매우 큰 이점이라고 할 수 있습니다. 따라서 여러건의 물건을 단기간에 매매하여 이익을 얻는 것이 가능합니다. 또한 시장흐름에 민감하게 반응할 수 있습니다. 즉, 부동산 시장의 전망이 좋지 않을 때 빠르게 매각하여 손실을 방어할 수 있습니다.
단점
1. 권리분석이 필수적입니다(높은 진입장벽):
권리분석은 부동산 거래나 소유와 관련된 법적 권리와 이익을 명확하게 확인하는 과정을 말합니다. 부동산을 매매하거나 임대할 때, 해당 부동산에 대한 모든 권리와 부담사항을 정확하게 이해하고 파악하는 것이 중요합니다. 권리분석은 이러한 목적을 달성하기 위해 수행됩니다.
일반적으로 부동산을 매매하는 것과 달리, 부동산 경매는 부채 등으로 소유주의 부동산이 강제로 매각되는 것이기 때문에 대항력 있는 임차인 등을 비롯하여 여러가지의 권리 등이 존재합니다. 따라서 다양한 측면의 권리분석이 요구되므로 처음 경매를 시작하는 분들에게는 높은 진입장벽으로 다가올 수 있습니다.
2. 명도절차가 있을 수 있습니다(거주자를 내보내야 하는 스트레스):
기존 부동산 소유자로부터 소유권을 이전 받아야하는 절차가 있습니다. 이를 '명도'라고 하는데, 이 절차 또한 굉장히 어려운 절차가 될 수 있으며, 특히 좋지 않은 상황에 처한 사람을 상대하는 일이기 때문에 감정적으로 치닫을 수 있기에 상당한 진입장벽으로 느껴집니다. 다만, 부동산을 점유하고 있는 자가 대항력 없는 임차인이라면 통상적으로 이사비를 지원해주는 등의 절차로 상대적으로 원활히 명도하는 경우가 많습니다.
3. 원하는 입지의 부동산을 구매할 수 없습니다:
부동산 경매는 소유주의 부동산이 법적인 절차에 의해서 경매로 나와야 하기 때문에 원하는 지역의 부동산이 언제 나올지 알 수 없습니다. 따라서 공고되어 있는 부동산 물건들 내에서 입찰에 응해야하며, 이 또한 권리분석을 통해서 본인에게 적절한 물건인지 파악하고 입찰에 응해야 하므로 구매의 폭이 제한됩니다.
부동산 경매의 프로세스
그렇다면, 부동산 경매의 프로세스는 어떻게 될까요? 부동산 경매의 프로세스는 7가지로 구분할 수 있습니다.
1. 경매물건 찾기:
법원 홈페이지(https://www.courtauction.go.kr/) 또는 유료 경매사이트에서 부동산 경매 물건들을 조건에 맞게 검색할 수 있습니다. 법원 홈페이지는 무료이나 등기부등본을 비롯하여 정보들을 이용하는데 불편함이 있을 수 있습니다. 많은 서적과 강사님들 의견으로는 유료 경매 사이트를 이용하는 것을 권장하여 저도 유료 홈페이지를 이용하여 물건을 검색하고 있습니다.
2. 현지답사(임장):
현지 답사는 직접 부동산 물건이 위치한 곳에 방문하여 인근 시세와 학군 및 환경 등 다양한 입지요소를 분석하는 작업입니다. 일반적으로 임장이라고 하며, 인근 부동산에 방문하여 해당 물건과 유사한 물건의 시세를 조사하고 이웃들을 방문하여 소유자나 임차인에 대해 점유 여부 등을 조사한다고 합니다.
3. 입찰 및 낙찰:
입찰은 매각기일에 지역 법원에 방문하여 해당 물건에 대해 입찰가격과 입찰금을 제출합니다. 입찰금은 매수대금의 10%가 일반적이며, 부동산 경매에 참여하기 위해 참여자가 제출해야 하는 보증금을 말합니다. 이는 입찰자가 실제로 부동산을 구매할 의사가 있음을 입증하고 경매 과정에서 진지하게 참여하도록 독려하는 목적으로 요구됩니다.
입찰금은 보통 경매 참여자가 경매 당일에 현금이나 수표로 제출해야 합니다. 이 금액은 일반적으로 부동산 가격의 일정 비율로 결정되며, 지역이나 규정에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 경매 진행 전에 입찰자는 등록 과정에서 입찰금을 제출하게 됩니다.
경매에서 낙찰되지 않은 경우, 입찰금은 보통 반환되지만, 낙찰된 경우에는 이 금액이 매수 대금에 포함되어 지불됩니다. 입찰금의 반환 또는 사용에 관한 정확한 규정은 해당 경매의 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 잔금납부:
부동산 경매에서 "잔금"은 낙찰자가 부동산의 전체 가격 중에서 입찰금을 제외한 나머지 금액을 의미합니다. 이는 부동산 경매 후에 매수자가 지불해야 하는 금액입니다. 경매에서 낙찰된 경우, 매수자는 보통 일정 기간 내에 잔금을 지불해야 합니다. 이 기간은 경매 조건이나 협약에 따라 달라질 수 있습니다. 잔금을 지불하지 않는 경우, 낙찰이 무효화되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.
잔금은 대개 현금 또는 대출을 통해 지불됩니다. 이를 위해 매수자는 지불 계정 정보나 대출 프로세스를 완료해야 할 수 있습니다. 잔금을 지불한 후에는 부동산 소유권이 매수자에게 이전됩니다. 부동산 경매에서 잔금 지불은 중요한 단계이며, 낙찰자는 경매 조건을 주의 깊게 살펴보고 정해진 기한 내에 잔금을 지불하는 것이 중요합니다.
5. 명도:
부동산 경매에서의 "명도"는 소유권 이전 과정을 의미합니다. 부동산 경매에서 명도는 낙찰자가 경매에서 부동산을 낙찰 받은 후에 해당 부동산의 소유권을 정식으로 이전받는 절차를 말합니다. 부동산 경매에서 낙찰자가 입찰에 성공한 후에는 낙찰자가 부동산의 소유자가 되기 위해 일련의 과정을 거쳐야 합니다.
6. 유지보수:
낙찰자는 명도과정이나 명도 후에 부동산의 상태를 확인할 수 있습니다. 부동산 상태가 노후되었거나 하자가 있을 경우 수리나 인테리어가 수반되어야 할 수 있습니다. 이러한 유지보수가 진행되면 향후 다른 매수자에게 높은 가격으로 매각하거나 또는 빠른 시일에 부동산을 매각할 수 있습니다.
7. 수익실현(EXIT):
수익실현은 낙찰받은 물건을 매각하거나 임차인에게 임대하여 수익을 얻는 과정입니다. 이를 비공식용어로는 '엑시트'라고 합니다.